Cosa sapere per affittare e comprare un immobile: guida operativa per Associazioni e Società Sportive

I privati che intendono acquistare o affittare una casa è opportuno che compiano una serie di verifiche preventive e di richieste documentali per sincerarsi che l’immobile che stanno per comprare/locare sia conforme sotto diversi punti di vista. Destino analogo anche per le Associazioni di ogni genere e specie (Sportive Dilettantistiche, culturali e ricreative, di promozione sociale o di volontariato, futuri Enti del Terzo Settore inclusi) e per le Società Sportive Dilettantistiche. Ecco quindi un approfondimento sul tema, proposto dallo Studio R&D S.r.l. focalizzato sulla documentazione che si ritiene necessario visionare e raccogliere, prima dell’acquisto o dell’affitto dell’immobile che verrà destinato all’esercizio delle attività sociali (indipendentemente dalla presenza o meno di personale operativo assunto con contratti di lavoro dipendente).

Agibilità locali per Associazioni e Società Sportive Dilettantistiche

Premessa la verifica della compatibilità della destinazione d’uso dell’immobile con le attività che l’Ente Non Profit intenderà in quegli spazi proporre, sia in caso di acquisto che di affitto dell’immobile, sarà prima di tutto necessario acquisire il certificato di agibilità dei locali, rilasciato dal Comune su cui sorge lo stabile: tale dichiarazione dovrà far riferimento a tutti i locali che comporranno i luoghi di svolgimento delle attività del Centro (sportivo o culturale che sia).

Certificazione di impianti in Associazioni, ASD e SSD

Indispensabile risulterà acquisire i “DICO” (DIchiarazione di COnformità) riguardanti lo stato dell’immobile, rilasciati da Aziende/artigiani impiantisti che abbiano effettuato l’installazione o ampliamenti e modifiche successive degli eventuali impianti tecnologici.
Per tutti i lavori di installazione, manutenzione e ampliamento eseguiti successivamente all’entrata in vigore del D.M. 37/2008 (ossia il 27/03/2008) dovranno invece essere presenti le corrispondenti dichiarazioni di conformità, mentre per gli impianti tecnologici (o parti di essi) installati antecedentemente all’entrata in vigore del decreto del 2008, ma posteriori all’entrata in vigore della Legge 46/90 (ossia il 13/03/1990), in assenza di “DICO”, sarà necessario acquisire le “DIRI” (DIchiarazione di RIspondenza) alla normativa vigente, rilasciate da professionista in possesso di specifici requisiti.
Infine, in mancanza di DICO o DIRI attestanti la conformità degli impianti, sarà a quel punto consigliabile avvalersi della consulenza di un impiantista di fiducia, soprattutto per ciò che concerne gli impianti elettrici e di messa a terra, oltreché quelli idraulici, termici, aeraulici ed eventuali ascensori e/o montacarichi presenti all’interno dei locali.
Consigliabile, in ogni caso, sarà entrare in possesso della documentazione relativa alle manutenzioni ed ai controlli periodici svolti da Aziende abilitate relativamente agli impianti di messa a terra, a quelli termici ed antincendio, oltreché agli ascensori.

Attrezzature acquistate/locate da Associazioni e Società Sportive: cosa richiedere

Discorso analogo agli impianti vale anche per eventuali attrezzature sportive (e non) rilevate insieme all’immobile (acquistate o comprese nella locazione che siano). È opportuno che queste siano corredate dai rispettivi libretti di uso e manutenzione, dichiarazioni di conformità e, se necessario, report attestanti l’avvenuta manutenzione ordinaria o straordinaria sulle stesse. Va da sé che la presenza di tali certificazioni risulterà più importante soprattutto per le attrezzature maggiormente rischiose per la sicurezza dei soci/iscritti del Centro che ne faranno uso.

Prevenzione incendi in centri sportivi e locali di spettacolo

Tutte le Associazioni e Società Sportive Dilettantistiche ed i centri sportivi in genere con capienza superiore a 100 persone o superficie lorda chiusa superiore a 200 metri quadri sono soggette alla normativa riguardante i controlli da parte dei Vigili del Fuoco (D.P.R. 151/2011, ne avevamo parlato QUI). Sarà dunque necessario verificare che i locali (o l’edificio) non ricadano in altre attività soggette al controllo da parte dei Vigili del Fuoco disciplinate dalla medesima normativa, quali ad esempio la presenza di impianti termici di potenza superiore a 116 kW.
Nel caso in cui i locali fossero già adibiti a tale destinazione, sarà a quel punto necessario reperire tutta la documentazione correlata (da volturare in esito ad acquisto/locazione) alle pratiche antincendio, come l’esame progetto ed il parere di conformità dello stesso espresso dal Comando Vigili del Fuoco, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) inviata a seguito degli adeguamenti eseguiti e, per tutte le attività classificate nella fascia di rischio più pericolosa (categoria C), l’eventuale rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi.
Inoltre, ogni 5 anni (calcolati dalla data di presentazione della SCIA) sarà necessario presentare al Comando Vigili del Fuoco una dichiarazione nella quale si attesta l’assenza di variazione delle condizioni di sicurezza antincendio, nonché il corretto adempimento degli obblighi gestionali e di manutenzione connessi con l’esercizio dell’attività, così come previsti dalla normativa di riferimento. Nel caso invece di avvenute (o prospettate) modifiche del layout degli ambienti rispetto alla documentazione presentata al Comando, andrà necessariamente eseguita una segnalazione ai VVF di modifica dello stato dei luoghi.
In caso infine di mancanza dei documenti comprovanti l’avvenuto iter autorizzativo, sarà necessario avvalersi della consulenza di un tecnico antincendio, in modo da valutare gli eventuali adeguamenti che sarà necessario effettuare ai fini della corretta chiusura della pratica.
NB: salvo eventuali accordi specifici, gli obblighi autorizzativi e di adeguamento alla normativa antincendio per quanto riguarda attività “strutturali” soggette ai controlli (come la presenza di impianti termici superiori a 116 kW) ricadono sul locatore dell’immobile (e quindi dell’impianto), mentre le attività “operative” soggette ai controlli, dipendenti principalmente dalla destinazione d’uso dei locali, ricadono sul locatario dello stesso.

Altri documenti

Oltre alla documentazione di cui sopra, sarà comunque consigliabile entrare in possesso di tutte le relazioni tecniche riguardanti la conformità dei locali, quali indagini strutturali oppure eventuali campionamenti del gas Radon (nel caso di locali sotterranei).

Sicurezza ed igiene del lavoro e alimentare

Per quanto riguarda infine la documentazione relativa alle valutazioni dei rischi, quali Documenti di Valutazione del Rischio (DVR), manuali HACCP ed altre relazioni tecniche riferite alle attività eseguite dal precedente gestore dei locali (tra cui il piano di emergenza), non sarà invece necessario prenderne possesso. Tali documenti dovranno infatti essere nuovamente predisposti nonché presentati in funzione delle specifiche e nuove attività proposte, in base all’applicabilità delle normative ed alle lavorazioni eseguite nella palestra/centro sportivo e/o culturale.

Ringraziamo lo staff dello Studio R&D S.r.l. per il prezioso approfondimento, confermando ogni disponibilità a chiarire eventuali dubbi o necessità di chiarimento specifiche.

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